文:凌云




“下決心解決好房地產市場問題,堅持因城施策,促進供求平衡,合理引導預期,整治市場秩序,堅決遏制房價上漲?!?/span>

這是中央政治局會議上的最新提法。

去年3月,“遏制房價上漲”被寫入政府工作報告,行政層面嚴格管控,各個城市開始限售、限購、搖號。今年6月,國家相關部門亦開始大刀闊斧地整治房地產亂象,先是取消貨幣棚改化,后是放出預售制取消的風聲。

種種現象都表明,房地產市場進入了一個前所未有的“寒冬”。而作為房地產市場的“面粉”,土地市場也呈現出涼意。

據中指院數據,全國有統計的300個城市中,2018年以來全國房地產市場土地流拍已超過800宗,其中共流拍446宗住宅用地,總規劃建筑面積5645萬平方米,約是2017年全年流拍地塊總規劃建筑面積的1.8倍。

易居研究院智庫研究中心總監嚴躍表示:“土地流拍增多,一方面是政府推地時期望過高,以致部分地塊的起拍價較高;另一方面是開發商或對市場預期降溫,或資金壓力較大,以致拿地動力不足?!?/span>

顯然,在持續的樓市高壓政策下,特別是在中央明確“堅決遏制房價上漲”的大背景下,土地市場緊隨樓市一起“入秋”,各大房企也紛紛進入下行調整期。

償債高峰的來臨,也沒有給房企足夠的喘息機會。

2015-2016年,房企大規模發行公司債,凈負債率不斷提升,期限上看多為3-5年期的還本付息債。多家市場機構統計,2018年下半年房企普遍步入公司債到期高峰,全行業進入每年6000億償債高峰期。

東海證券指出,進入9月后,房企償債高峰已至,據目前已披露完畢的半年報顯示,50%的公司面臨償債壓力。

保利地產研究院認為,面對市場和償債的雙重壓力,房企“現金流”管理尤為重要。加緊回籠資金、確保財務穩健,是面對行業短期調整風險的首要舉措。

“活下去”的照片曝光后,房企大佬萬科給原本冷淡的樓市“銀十”行情平添了一份悲情。事實上,雖無暖陽,也并非寒冬,萬科高喊的“活下去”更多反映的是對轉型的憂慮。

市場下行、樓市寒冬,對于房企來講,或許難的并不是“活下去”,而是下半場該“怎么活”的問題。

今年以來,房地產企業改名的有點多。保利、龍湖、萬達、遠洋等多家地產公司紛紛將企業名稱中的“地產”二字去掉,幾大房企中名稱保留“地產”字樣的已經所剩不多。

其實,房企名稱去“地產”背后,更多凝聚的是轉型的共識。在因城施策、遏制房價上漲等調控政策下,大量負債、快速開發、快速周轉的傳統經營模式已難以為繼,一些房企不再熱衷追求規模與速度,已開始主動收縮規模、放慢速度、著力轉型。

未來 10 年,更多房企考慮的是合作、轉型、創新、升級,收購兼并、特色小鎮、產業地產等越來越多的模式創新等。

10月9日晚,華夏幸福發布公告稱,旗下子公司與北京萬科企業有限公司及北京恒燚企業管理有限公司簽署《合作協議》及《股權轉讓及合作協議》,計劃合作開發位于涿州、大廠、廊坊和霸州等地的4個項目。

公開資料顯示,雙方合作的具體方式為:萬科收購涿州公司80%股權、裕景公司80%股權、裕達公司80%股權、廊坊公司80%股權和霸州公司65%股權。

股權轉讓完成后,雙方按持股比例合作開發位于涿州、大廠、廊坊和霸州的項目。暫定交易價款約為32.34億元。合作共涉及10幅土地,用地總面積為509畝,住宅用地共計33.9萬平方米。

早在2018年1月,華夏幸福就在北京召開首屆產業新城合作伙伴大會,以“合作”為題,實現全方位開放合作。

當前,華夏幸福與萬科合作協議的達成正是全方位開放合作戰略的兌現。而且華夏幸福在環京區域擁有充足的土地儲備,在房企于公開市場拿地難度加大的背景下,華夏幸福在環京區域與其他房企合作可以占有主動權。

作為“產業新城運營商”的華夏幸福,選擇與“城鄉建設與生活服務商”的萬科達成戰略合作,更加有利于結合雙方各自所長,聯手開發京津冀都市圈。同時也是以合作的形式增強對市場風險的抵御。

華夏幸福作為從河北省成長起來的企業,近年來,憑借在京津冀積累的十余年產業新城運營經驗,迅速成長為知名房企?,F如今,更是積極推進產業新城的“異地復制”,力圖將公司事業版圖從區域性逐漸擴展至全國核心城市群,助力所布局城市的高質量、可持續發展。

此前,華夏幸福發布公告稱,公司目前已逐漸加快異地復制的速度以減少對環京的依賴。在2017年開始努力推動京津冀區域存量房的去化,加快供貨推盤,同時加速非京津冀區域的房地產業務的開展。

華夏幸??偛妹象@曾對外界表示在2018年2000億元的銷售目標占比中,環京市場和外地市場各占一半。

京郊京外一起抓,在這種情況下,抓大放小,尋求知名房企合作自然是一個不錯的選擇。

其實,房企之間的合作早就不是什么新鮮事了,現在,它更多是作為一種行業現象被提及。像融創與萬達之間文旅項目和資產的聯姻、中交與綠城之間土地資源和開發建設之間的抱團,都體現出房企早年間的對立已經被“互相依賴”所取代。

隨著房地產行業步入“白銀時代”,利潤率下滑,資金面吃緊,越來越多的房企開始從當自為戰,到現在的合縱連橫、抱團取暖,“孤軍奮戰難自保,單打獨斗難為繼”的觀點已經成為中國房企的共識。一榮俱榮,房地產的“下半場”一定是一個合作的時代。

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